Lees dit alvorens een huis te kopen
Lees dit alvorens een huis te kopen
Wat u zou moeten weten voordat u onroerend goed koopt in Spanje:
Als u een huis in Spanje wilt kopen, zal deze informatie u hopelijk van dienst kunnen zijn. Aan de hand hiervan kunt u met een gerust hart de eerste stappen zetten voor de aankoop van een woning. U zult hopelijk het belang zien om dit te doen met de ondersteuning van een erkende makelaar.
Het kopen van een huis is één van de meest populaire vormen van beleggenen als met alle beleggingen kunt u hiermee risico lopen. Vandaar dat wij van JaveaHomes stap voor stap toelichting geven over dit proces.
De belangrijkste regel is: onderteken nooit documenten zonder voorafgaand overleg met een betrouwbare makelaar of een notaris. In het bijzonder als er geld moet wordenoverhandigd, zelfs als het slechts een aanbetaling betreft.
Onderstaand willen wij in ieder geval aandacht geven aan een aantal belangrijke aspecten. Om te beginnen raden wij aan om de aankoop altijd via de notaris te laten lopen. Iets wat in Nederland heel logisch is, maar in Spanje niet altijd. Verder geven we u een aantal eenvoudige maar zeker belangrijke tips over het verkrijgen van hypotheken.
Voorbereidende stappen
Voorafgaand aan de ondertekening van de koopakte, wordt meestal een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de koper en verkoper gesloten. Een dergelijke voorlopige koopovereenkomst is niet verplicht en wordt ook niet ingeschreven in het register, maar de wet beschouwt het wel als een geldig document en in geval van noodmoeten u en de wederpartij voldoen aan alles wat hierin wordt overeengekomen.
Laat u daarom als u een huis kooptterdege vooraf adviseren alvorens iets te ondertekenen. In bijzondere gevallen adviseren wij u contact op te nemen met de notaris die u zeker kan helpen uw twijfels weg te nemen.
De privaatrechtelijke overeenkomst moetenkele belangrijke zaken bevatten:
• Wie is de verkoper? Bij aankoop van een nieuwbouwwoningvia een projectontwikkelaar moet de eigenaar of de gemachtigde van de onderneming het documentondertekenen. Als het een particuliere verkoopbetreft, moeten alle eigenaren ondertekenen,d.w.z.als een pand eigendom is van een echtpaar, moeten beide echtgenoten ondertekenen. Als de verkeerde personen ondertekenen, heeft de overeenkomst geen enkele waarde.
• Schuldenlast.Een belangrijk aspect waar nog wel eens wat mee misgaat. Het is essentieel om te controleren of het pand vrij van lasten is, of er een hypotheek op de woning rust en of er beperkingen zijn opgenomen in de statuten van de vereniging van huiseigenaren. U kunt een uittreksel vragen bij het kadaster (Nota simple). Direct bij het Kadaster en uiteraard willen wij dat ook voor u regelen. Soms moet bij het gemeentehuis een Certificaat van Rechtmatigheid worden aangevraagd om zeker te zijn dat bepaalde details die niet opgenomen in zijn in het kadaster, in werkelijkheid wel aanwezig zijnop het terrein.
• Vereniging vanHuiseigenaren. Zorg ervoor dat de verkoper alle betalingen aan de VVE heeft voldaan, omdat u als koper deze schuld overneemt.
• Prijs. Maak duidelijke afspraken over de prijs en de betaalwijze.Wij adviseren om nooit lagere bedragenaf te spreken dan de werkelijke aankoopprijs van de woning, waarbij de rest dan onder de tafel wordt betaald. Deze betaling wordt namelijk niet gedocumenteerd, is tegen de wet en ukunt hier flink wat last mee krijgen met de fiscus.
•Aanbetaling. Wanneer een voorlopig koopcontract wordt ondertekend, wordt normaal gesproken een aanbetaling gedaan (in Spanje bekend staand als Arras) gebaseerd op een percentage van de verkoopprijs. Dit is volledig bindend voor beide partijen. Bij de meestevoorlopige koopcontracten mag u zich vóór ondertekening van de koopakte terugtrekken uit de deal.Maar als u als koper de overeenkomst ontbindt , verliest u wel het voorschot dat al betaald is. Wordt het contract door de verkoper geannuleerd, dan moet deze het dubbele van het bedrag van de aanbetaling terugbetalen aan de koper of anders als zulks is overeengekomen.
• Nieuwbouwwoning. Bij aankoop van een nieuwbouwwoning heeft de koper recht op een garantie voor de betaalde bedragen. Indien de woning niet wordt opgeleverd in de overeengekomen periode, dient de aanbetalingverhoogd met rente te worden teruggegeven aan de koper.
• Verdere kosten. Indien de partijen niets over de kosten overeenkomen,bepaalt de wet dat het recht van de bevoegde autonome instanties van toepassing is.
Normaalgesproken geeft het voorlopig koopcontract aan wíe de kosten moet betalen. In de meeste gevallen betekent dit dat koper de aan de verkoop verbonden kosten betaalt, behalve de meerwaardebelasting (Plusvalia), die voor rekening van de verkoper komt. Als van een ontwikkelaar wordt gekocht,dienen genoemde kostenwettelijk gezien echter door de verkoper te worden gedragen.
Dedefinitieve koopakte
Een notariële akte is niet verplicht bij het kopen of verkopen van onroerend goed, behalve als men die akte nodig heeftvoor het afsluiten van een hypotheek. Desondanks kiest de overgrote meerderheid van de mensen ervoor om naar de notaris te gaan en zo een officiële notariële akte te hebben voor een mogelijke erfenis en de eigen rechtszekerheid.
• De notariële akte is bindend.Bij het opmaken van de akte van verkoop bij een notaris verklaren beide partijen akkoord te gaan met de koop/verkoop en de voorwaarden daarvan te accepteren. In de akte getuigt de notaris van de echtheid van deze verklaringen, zodat geen van beide partijen kan ontkennen wat de andere partij in dezeheeft verklaard. De akte vormt een bewijsstukin geval van een rechtsgeding.
• De notarissen beperken zich niet tot het afleggen van een getuigenis. Aanvullend bieden zij veiligheiden zekerheid door te controleren en verifiëren of de getekende koopovereenkomst voldoet aan de wet.
• Ten behoeve van de opstelling van de akte, is de notaris verantwoordelijk voor:
ü Het controleren van de identiteit van de verkoper en de koper
ü Het aangeven vanzaken waarmee het onroerend goed mogelijk is bezwaard
ü Het controleren van de betaling aan de vereniging van huiseigenaren
ü Het opvragen van het bewijs van betaling van de onroerendgoedbelasting (IBI) en de kadastrale statusen het controleren van het eigendomsbewijs van de verkoper
ü Het wijzen van beide partijen op hun juridische verplichtingen en de belasting verwant aan de verkoop
ü Indien de tekenende partijen daarom vragen, het verantwoord begeleiden van de kosten die samen gaan met het tekenen van de koopakte.
ü Het uitleggen van de transactiekosten
Voor alle duidelijkheid: de koper heeft het recht heeft om de notaris te kiezen.
Na het tekenen van de akte dienen de volgende stappen te worden gevolgd:
•Belastingen en inschrijving in het kadaster. Als u van plan bent om dit in eigen hand te houden adviseren wij u bij de notaris ofJaveaHomes na te gaan welke termijnen er zijn om boetes of een verlies van rechten te voorkomen. Ook kunt u ervoor kiezen om dit af te laten handelen door de notaris die een gecertificeerde elektronische kopie van de akte doorstuurt naar het Kadaster om het daar geregistreerd te hebben. Later krijgt u deoriginele officiële papieren kopie van uw akte tezamen met alle documentatie en facturen .
• Gas, water en licht.Onmiddellijk na de aankoop dienen de contracten van gas, water en electra op uw naam te worden gezet.Als u dat wilt, zullen wij van JaveaHomes kosteloos zorgdragen voor het effectueren van deze veranderingen.
• Documentatie en facturen.Sla alle documenten,ontvangstbewijzen, garantiebewijzen en de originele facturen van de aankoop goed op.
Accepteer in dit verband nooit een anonieme factuur, maar uitsluitend officiële facturen op naam van de werkelijke verkoper.
Kosten verband houdende met de verkoop
ü Notariskosten: dit betreft de declaratie voor de vooraf vastgestelde notariskosten. De tarieven zijn in principe gelijk bij alle notarissen.
ü Registratiekosten:dit betreft de kosten voor het kadaster voor de inschrijving van uw akte. Ook deze tarieven worden vastgesteld door de overheid en zijn identiek voor alle registers.
ü Kosten voor administratieve hulp (gestoría): dit is de rekening van het administratiekantoor dat u geholpen heeft (mits betrokken). U heeft de mogelijkheid om dit in eigen hand te houden of u kunt de notaris verzoeken om dat af te handelen.
ü Gemeentelijke Belasting op de waardestijging van Urbane Grond:
In Spanje staat dit bekend als Plusvalía. De wet legt deze belasting op aan de verkoper, maar via een rare kronkel kan de Belastingdienst de koper hier ook op aanspreken als de verkoper in gebreke blijft om te betalen. Niet alleen daarom is tussenkomst van een notaris bij de koop van een huis van groot belang.De hoogte van dit bedrag kan worden opgevraagd bij het gemeentehuis.
ü Andere belastingen:
o BTW:op nieuwbouwwoningen moet u 10 % BTW betalen over de koopsom. Normaal gesproken bedraagt de BTW 21 % .
o Stempelbelasting (AJD): in geval van nieuwbouw moet Stempelbelasting worden betaald. Afhankelijk van de regiovarieert deze belasting van 1 tot 1,5 % .
o Overdrachtsbelasting (ITP): als u een bestaande woning koopt, moet u overdrachtsbelasting betalen, waarvan de hoogte op dit moment 10% bedraagt.
Hypothecaire leningen
Uiteraard kunnen we u helpen bij het aanvraag van een hypotheek, waarbij het goed is zich te bedenken dat ook in Spanje onder druk van de recente crisis de eisen ten aanzien van de aanvraag daarvan zijn aangescherpt. Gelukkig hebben wij goede contacten met hypotheekverstrekkers, maar in alle gevallen helpt het enorm als u zo’n 40 tot 50 % van de aankoopprijs met eigen middelen kunt financieren.
Voor het aanvragen van een hypotheek is nodig:
1 . Het te lenen bedrag.De totale kosten van een nieuwe woning zijn de aankoopprijs verhoogd met de 10 % ITP alsmede wat u nodig denkt te hebben voor een eventuele verbouwing en de herinrichting.
2 . Banken zullen in het algemeen zich met de hypotheekverstrekking erop willen baseren dat de maandelijkse kosten niet hoger zijn dan 35 % van demaandinkomsten van de hypotheekaanvrager. Veiligheidshalve adviseren wij u er terdege rekening mee te houden dat uw inkomsten door de jaren heen kunnen veranderen en de rente op de meeste hypotheekvormen in Spanje variabel is.
3. Vraag concurrerende offertes bij verschillende banken aan en bestudeer de algemene informatie in hun informatieve folders. Deze zijn gratis beschikbaar voor iedereen en vaak meertalig. En archiveer deze informatie voor de zekerheid, wie weet is het later van belang dat u kunt vaststellen hoe u bent geïnformeerd. Ook hier is het van belang om aandacht te besteden aan de TAE, de werkelijk in een jaar betaalde rente die onder andere wordt beïnvloed door het moment dat de rentebetaling verschuldigd is, alsmede door de kosten van vergoeding aan de kredietverlenende bank en overige voorvloeiende uit debetalingsvoorwaarden.
4 . Analyseer de aanbieding van de bank zorgvuldig. Na het kiezen van de bank en vóór het ondertekenen van de hypotheekofferte dient u kostenlooseen volledig voorstel te hebben ontvangen met de voorwaarden.
5. Als u een bank heeft gevonden met voorwaarden die u bevallen, vraag dan om een bindende offerte. Deze heeft een standaardgeldigheid van 14 dagen.
Hypotheekakte
• Zodra de bindende offerte is aanvaard, zal de bank de documenten naar de door de koper gekozen notaris sturen, die vervolgens de koopakte en de hypotheekakte voorbereidt.
• Het is belangrijk om te onthouden dat de koper recht heeft tot drie werkdagen vóór ondertekening van de akten, om deze grondig te onderzoeken.
• Na de ondertekeningstuurt de notaris een gecertificeerde elektronische kopie van de eigendomsakte en de hypotheek op naar het Kadaster.
Rentes en clausules
Hypotheekrente is een vergoedingover een bepaalde periode, waarvan de hoogte wordt bepaald door het overeengekomen rentepercentage toe te passen op de hoofdsom. De rente kan vast of variabel zijn.In Spanje is het ongebruikelijk een vaste rente overeen te komen, hoewel dat zeker wel mogelijk is. In ieder geval blijkt het vaste rentepercentage aanzienlijk hoger. Wel is het voordeel van een vaste rente natuurlijk dat u altijd exact weet wat u moet betalen, aangezien het percentage niet wordt beïnvloed doormogelijke dalingen of af stijgingen van de rentetarieven op de kapitaalmarkt gedurende de looptijd van de lening.
Maar als gezegd, de meeste mensen in Spanje kiezen voor een variabele rente gekoppeld aan een index (meestal de Euribor ).
Clausules: hierbij is van groot belang dat de referentierente en de opslagen in de contracten zijn opgenomenen welke consequenties de variatiesin de rentevoet mogelijk hebben op de hypotheek.
Hypotheekakte en de notaris:
• Controleer of de limieten van de rentevariatie zijn vastgesteld,laat dit in de akteopnemen en vraag desgewenst om uitleg.
•Zorg dat u op de hoogte bent van alle relevante veranderingen die plaats kunnen vinden in de hoogte van uw betalingen.
• Controleren de financiële bepalingen in de akte. Eventuele provisies of vergoedingen dienen te worden opgenomen in de financiële clausules.
Kosten voor het afsluiten/analyse van een hypotheek
Normaal gesproken vraagt de bank waar u de hypotheek aanvraagtom het pand te laten taxeren door een onafhankelijk bureau.Deze taxatie zal zijn gebaseerd op de grootte van het object, de locatie, de waarde van onroerend goed in de omgeving etc. De kosten voor deze taxatie zullen variëren van €300 tot €500. Hoewel deze taxatie u er niet van verzekert dat de bank u een hypotheek zal verstrekken,is het onmogelijk om zonder deze taxatie een financiering te verkrijgen.
Kosten ná de aanvaarding van hypotheekaanvraag
ü Registratiekosten:dit betreft de kosten voor het kadaster voor de inschrijving van uw akte. Ook deze tarieven worden vastgesteld door de overheid en zijn identiek voor alle registers.
ü Notariskosten:dit is de declaratie voor de door de overheid vastgestelde notariskosten. De tarieven zijn in principe gelijk voor alle notarissen.
ü Registratiekosten:dit betreft de kosten voor het kadaster voor de inschrijving van uw akte. Ook deze tarieven worden vastgesteld door de overheid en zijn identiek voor alle registers.
ü Kosten voor administratieve hulp (gestoría): dit is de rekening van het administratiekantoor dat u geholpen heeft (mits betrokken). U heeft de mogelijkheid om dit in eigen hand te houden of u kunt de notaris verzoeken om dat af te handelen.
ü Stempelbelasting (AJD): in geval van nieuwbouw moet Stempelbelasting worden betaald. Afhankelijk van de regiovarieert deze belasting van 1 tot 1,5 %van het hypotheekbedrag.
ü Verzekering: de hypotheekgever is verplicht om een verzekering te nemen, waarvan in een groot deel van de gevallen de kosten zo’n €300 zullen bedragen.
ü En tot slot: nadat de hypotheek is afbetaald, is er nog een stap:
De akte van hypotheekannulering. Deze mag alleenondertekend worden door vertegenwoordigers van de hypotheeknemendebank op verzoek van de schuldenaar. Deze heeft het recht om de notaris te kiezen waar de akte opgesteld wordt. Na ondertekening wordt ook deze akte ingeschreven in het Kadasteren is vanaf dat moment officieel geannuleerd.
En vergeet niet ...
Spanje is anders, wat inhoudt dat zaken die logisch zijn in Nederland, in Spanje heel anders geregeld kunnen zijn. Dus teken nietswat u niet begrijpt of waar u niet volledig achter staat.
Accepteer geen algemene rekeningen, betaal niets contant, vraag naar om originele facturen. Bij twijfel kunt u altijd terecht bij JaveaHomes . Wij zullen u graag helpen bij JaveaHomes......................
We hopen dat u deze informatie interessant gevonden heeft en dat het u zal helpen in uw uiteindelijke beslissing om een huis te kopen met ons zodat we maken uw dromen waar kunnen maken .............
Aanbieding:
sinds 2013 werkt JáveaHomesvoor haar cliënten in het belang van een prettige verlopende settling in de Costa Blanca samen met ELLIS Easy Living- Dé Comfortprovider. Als u een huis koopt via JáveaHomes, ontvangt u gratis 20 uur professionele ondersteuning voor het gehele kooptraject van uw woning en daarna, na afloop waarvan u geheel vrijblijvend zelf kunt besluiten of u aansluitend nog gebruik van de diensten van ELLIS – Dé Comfortprovider wilt maken.
Zie ook: www.comfortprovider.com
Uiteraard is het geheel aan u of van deze dienstverlening gebruik wilt maken.
Wij wensen u veel genoegen toe met uw nieuwe woning in de Costa Blanca.